Usucapião: terreno em condomínio ou particular?

Usucapião: terreno em condomínio ou particular?

A ação de usucapião objeva a declaração da propriedade daquele que exerce a posse,
agindo como se fosse dono, de forma pacífica e ininterrupta, sem que ninguém se
oponha a esta. Todo aquele que, por certo lapso de tempo (o Código Civil prevê
inúmeros prazos que, dependendo da situação, pode ser de 02 a 15 anos) exerça essa
posse, tem direito a ser declarado proprietário da área.
A usucapião pode ser usada tanto para móvel, quanto para imóvel, nos termos dos
argos 1.260 e 1.238 e seguintes do Código Civil, respecvamente. Aqui, o que nos
interessa, é a usucapião de bem imóvel. Pois bem.

Surgem muitas dúvidas em relação à usucapião quando ocorre, e isso é bastante
frequente, a posse de uma área maior por mais de uma família ou pessoa, em
decorrência, muitas vezes, de uma divisão informal que já ocorreu há muitos anos. Isso
é comum nos casos em que os possuidores (ou até proprietários) originários dividiram
a terra entre seus filhos, os quais também dividiram com os seus descendentes (netos
dos possuidores originários) e assim por diante, criando um verdadeiro condomínio de
fato (composse). Há também casos de parcelamentos irregulares (sem projeto de
loteamento ou desmembramento aprovados) em que são faados os imóveis em lotes
bem definidos.

Em todas estas hipóteses é possível, havendo as condições legais (posse qualificada e
tempo), a declaração de usucapião e, com isso, os imóveis passam a deter matrícula
imobiliária (registro de propriedade), conforme o Tribunal de Jusça de Santa Catarina
tem decidido de modo reiterado:

Devidamente comprovado nos autos o preenchimento de todos os
requisitos do art. 1.238, parágrafo único, do CC/2002, o reconhecimento da
aquisição da propriedade, pela usucapião, é medida que se impõe” (TJSC,

Apelação Cível n. 0017188-83.2008.8.24.0033, de Itajaí, rel. Des. Stanley da
Silva Braga, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 20-03-2018). RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0006175-
09.2010.8.24.0004, de Araranguá, rel. Des. Carlos Roberto da Silva, Séma
Câmara de Direito Civil, j. 08-08-2019).

Muitos clientes, no entanto, apresentam dúvidas em relação à pessoa que será a
autora da ação, ou, em outros termos, quem será declarado proprietário do imóvel?
Nos casos de composse (posse exercida por mais de uma pessoa), é sempre preciso
quesonar se há individualização da posse dentro do imóvel. Se a posse é exercida de
forma exclusiva sobre determinada área do imóvel, ou seja, se ela é pro diviso.

Se não é possível, dentro da área, estabelecer onde cada um exerce a posse, dizemos
que é indivisa. Neste caso, todos deverão requerer a declaração de propriedade
(usucapião) e ficarão como condôminos (proprietários em comum) no imóvel, e neste
sendo o STJ firmou entendimento, no RESP 1631859, nos seguintes termos:
“O condômino tem legimidade para usucapir em nome próprio, desde que
exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos
legais anentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva
com efevo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer
oposição dos demais proprietários” (STJ, REsp n. 1631859/SP, rela. Mina.
Nancy Andrighi, j. 22-5-2018)”

Agora, se a posse é exercida de forma exclusiva sobre área certa, com marcos
definidos, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, durante o tempo
legal necessário (o mais comum é 15 anos, denominado usucapião extraordinário),
aquele que a exerce com exclusividade poderá pedir para si a declaração de
propriedade. Esta área, ao final da ação, passa a deter matrícula imobiliária, figurando
como proprietário um único tular.

Agora, se a posse é exercida de forma exclusiva sobre área certa, com marcos
definidos, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, durante o tempo
legal necessário (o mais comum é 15 anos, denominado usucapião extraordinário),
aquele que a exerce com exclusividade poderá pedir para si a declaração de
propriedade. Esta área, ao final da ação, passa a deter matrícula imobiliária, figurando
como proprietário um único tular.

Logo, a usucapião pode servir tanto para declarar a propriedade de mais de uma
pessoa sobre um único imóvel, como para dividir um imóvel que de fato já está
dividido, mas, em ambos os casos, não têm um tulo de propriedade. A usucapião, em
todas as hipóteses, é um meio de dar maior segurança aos proprietários, assim como
valoriza o imóvel, pois dá segurança a possíveis compradores e permite que estes
imóveis sirvam de garanas a emprésmos bancários, por exemplo.

A usucapião é sempre um bom negócio.