Dia: 28 de junho de 2023

A ação de usucapião objeva a declaração da propriedade daquele que exerce a posse,
agindo como se fosse dono, de forma pacífica e ininterrupta, sem que ninguém se
oponha a esta. Todo aquele que, por certo lapso de tempo (o Código Civil prevê
inúmeros prazos que, dependendo da situação, pode ser de 02 a 15 anos) exerça essa
posse, tem direito a ser declarado proprietário da área.
A usucapião pode ser usada tanto para móvel, quanto para imóvel, nos termos dos
argos 1.260 e 1.238 e seguintes do Código Civil, respecvamente. Aqui, o que nos
interessa, é a usucapião de bem imóvel. Pois bem.

Surgem muitas dúvidas em relação à usucapião quando ocorre, e isso é bastante
frequente, a posse de uma área maior por mais de uma família ou pessoa, em
decorrência, muitas vezes, de uma divisão informal que já ocorreu há muitos anos. Isso
é comum nos casos em que os possuidores (ou até proprietários) originários dividiram
a terra entre seus filhos, os quais também dividiram com os seus descendentes (netos
dos possuidores originários) e assim por diante, criando um verdadeiro condomínio de
fato (composse). Há também casos de parcelamentos irregulares (sem projeto de
loteamento ou desmembramento aprovados) em que são faados os imóveis em lotes
bem definidos.

Em todas estas hipóteses é possível, havendo as condições legais (posse qualificada e
tempo), a declaração de usucapião e, com isso, os imóveis passam a deter matrícula
imobiliária (registro de propriedade), conforme o Tribunal de Jusça de Santa Catarina
tem decidido de modo reiterado:

Devidamente comprovado nos autos o preenchimento de todos os
requisitos do art. 1.238, parágrafo único, do CC/2002, o reconhecimento da
aquisição da propriedade, pela usucapião, é medida que se impõe” (TJSC,

Apelação Cível n. 0017188-83.2008.8.24.0033, de Itajaí, rel. Des. Stanley da
Silva Braga, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 20-03-2018). RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0006175-
09.2010.8.24.0004, de Araranguá, rel. Des. Carlos Roberto da Silva, Séma
Câmara de Direito Civil, j. 08-08-2019).

Muitos clientes, no entanto, apresentam dúvidas em relação à pessoa que será a
autora da ação, ou, em outros termos, quem será declarado proprietário do imóvel?
Nos casos de composse (posse exercida por mais de uma pessoa), é sempre preciso
quesonar se há individualização da posse dentro do imóvel. Se a posse é exercida de
forma exclusiva sobre determinada área do imóvel, ou seja, se ela é pro diviso.

Se não é possível, dentro da área, estabelecer onde cada um exerce a posse, dizemos
que é indivisa. Neste caso, todos deverão requerer a declaração de propriedade
(usucapião) e ficarão como condôminos (proprietários em comum) no imóvel, e neste
sendo o STJ firmou entendimento, no RESP 1631859, nos seguintes termos:
“O condômino tem legimidade para usucapir em nome próprio, desde que
exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos
legais anentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva
com efevo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer
oposição dos demais proprietários” (STJ, REsp n. 1631859/SP, rela. Mina.
Nancy Andrighi, j. 22-5-2018)”

Agora, se a posse é exercida de forma exclusiva sobre área certa, com marcos
definidos, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, durante o tempo
legal necessário (o mais comum é 15 anos, denominado usucapião extraordinário),
aquele que a exerce com exclusividade poderá pedir para si a declaração de
propriedade. Esta área, ao final da ação, passa a deter matrícula imobiliária, figurando
como proprietário um único tular.

Agora, se a posse é exercida de forma exclusiva sobre área certa, com marcos
definidos, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, durante o tempo
legal necessário (o mais comum é 15 anos, denominado usucapião extraordinário),
aquele que a exerce com exclusividade poderá pedir para si a declaração de
propriedade. Esta área, ao final da ação, passa a deter matrícula imobiliária, figurando
como proprietário um único tular.

Logo, a usucapião pode servir tanto para declarar a propriedade de mais de uma
pessoa sobre um único imóvel, como para dividir um imóvel que de fato já está
dividido, mas, em ambos os casos, não têm um tulo de propriedade. A usucapião, em
todas as hipóteses, é um meio de dar maior segurança aos proprietários, assim como
valoriza o imóvel, pois dá segurança a possíveis compradores e permite que estes
imóveis sirvam de garanas a emprésmos bancários, por exemplo.

A usucapião é sempre um bom negócio.

Aqueles que são profissionais liberais (arquitetos, engenheiros, advogados, professores livres, dentistas, médicos, entre outros), devem mensalmente gerir seus rendimentos do trabalho, e consequentemente, tem a obrigação de contribuir com seus impostos e para a previdência social.

Sobre este último tema, surgem controvérsias rotineiras. “Quanto devo pagar para o INSS, e quanto receberei ao me aposentar?” Ou mais, “quando me aposentarei?”. Estas e outras dúvidas são comuns neste meio profissional, e podem ser simplesmente resolvidas, através do chamado planejamento previdenciário.

Não raras vezes, profissionais liberais pagam mais contribuição previdenciária do que deveriam, vez que ainda que a contribuição previdenciária seja obrigatória, esta possui um teto, e se as fontes pagadoras não se conversam, é possível haver pagamentos a maior, passível de restituição, inclusive.

O planejamento previdenciário pode ser feito em qualquer etapa da vida do profissional, entretanto, no início da vida laboral possuirá maior efetividade, dado o direcionamento que haverá neste sentido.

Dados como exposição ou não a agentes nocivos, alterações legislativas e constituição de CNPJ tem impacto significativo na vida previdenciária dos profissionais liberais, e deste modo, devem ser analisados com técnica, visando o melhor proveito ao segurado.

Trata-se de um procedimento complexo, que analisará múltiplos fatores, mas, que lhe direcionará.

É importante, entretanto, que se busque um profissional capacitado, e que sejam utilizadas ferramentas modernas que permitam a inserção e a gestão de seus dados laborais históricos e futuros, possibilitando assim a visualização de um cenário seguro e real.

Procure um profissional de sua confiança, e tenha conhecimento sobre seu futuro previdenciário.

Diante do elevado aquecimento no mercado imobiliário, e que já se encontra em alta há algum tempo, com isso uma grande demanda de trabalho acaba por recair na responsabilidade dos corretores de imóveis, alguns contratos que são utilizados por estes profissionais merecem ressalvas.

Assim, como forma de contribuir com estes profissionais, que possuem enorme habilidade técnica e que sempre procuram nos operadores do direito, referência jurídica em suas negociações, mister se faz tecer algumas considerações sobre os contratos mais utilizados pelos Corretores de Imóveis.

1. Contrato de compra e venda

Um dos contratos mais conhecidos que existe trata-se do contrato de compra e venda imobiliário onde os interessados ajustam e negociam determinado bem, valor e forma de transmissão do objeto contratado. Assim, pela regra entabulada no contrato de compra e venda, o vendedor se obriga a entregar o bem e o comprador, ao pagamento integral, mediante condições, dentre elas a apresentação de certidões negativa de débitos, dentre outros.

Com a assinatura do contrato de compra e venda perfectibilizado, o comprador adquire a posse do imóvel, assumindo todas as obrigações tributárias, administrativas a partir daquela data responde por todos os atos que o vinculam o imóvel a ele, resalvado as obrigações que pertencem ao antigo proprietário até a data da imissão na posse.

Ainda, pode dispor em contrato clausulas de irrevogabilidade e irretratabilidade do contratado, de modo extensivo aos herdeiros e sucessores dos contratantes.

2. Contrato de aluguel

Os contratos nesta modalidade, via de regra, se dividem em duas formas, quais sejam, o de locação comercial, inclusive de temporada e o residencial. Estes contratos, são regidos pela Lei nº 8.245/1991, Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, podendo ser exigidos garantias locatícias, dentre eles caução, fiança, seguro fiança, dentre outros. Possuem prazo de locação, valor ajustado, previsão de recisão – aviso prévio -, forma de rescisão, reajuste, direito de preferência na compra, dentre outras condicionantes, podendo ou não sublocar tal bem no todo ou em parte, desde que estipulado em contrato.

3. Contrato de levar oferta

A prestação de serviços para levar oferta de valor específico com o fim de comprar um imóvel pode ser determinada em um contrato simples, contendo dados do corretor, dados da imobiliária, se for o caso, bem como o valor discriminado, características do imóvel, dentre outras.

No contrato de levar oferta, deverá conter ainda o prazo de validade da proposta que poderá ser em dias ou meses, conforme o combinado, usualmente indicada em dias, bem como outras informações não obrigatórias, mas necessárias, tais como indicação de sinal em caso de aceite da oferta.

4. Contrato de procura por imóvel

Embora pouco divulgado, este tipo de contato consiste em um instrumento de prestação de serviços, com o intuito de que o corretor procure imóveis com as características determinadas pelo cliente. É usual que nele também venham indicadas as condições de aquisição do imóvel, como limites de preços, prazos, localização, entre outras sinalizações.

5. Contrato de corretagem imobiliária

Contrato imprescindível para que o Corretor possa exercer suas atividades com segurança tanto do ponto de vista de negociação, quanto da formalização do percentual da comissão entabulada em caso de venda, contendo clausulas obrigacionais de ambas as partes, dentre elas a aproximação efetiva para a realização do negócio, com a confecção do contrato de compra e venda, e em contrapartida, o pagamento da comissão acordada.  

Atenção! A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o contrato de corretagem não atinge o resultado útil, se não há provas concretas de que houve a negociação. Isto porque, neste momento,  inexistem direitos e deveres para quem quer que seja. Portanto, se a desistência ocorre neste momento (pré-contratual), não há que se falar em pagamento de qualquer comissão de corretagem, afinal de contas, o bem não foi vendido e nem comprado.

Assim, estando o corretor a prestar serviços de intermediação, equipara-se a fornecedor, para os efeitos do Código de Defesa do Consumidor, e não basta a aproximação das partes e a concordância de comprador e vendedor; é necessário ainda que o negócio não se torne inviável por óbice que o corretor deveria, por força de sua profissão, já conhecer e comunicar ao vendedor e ao comprador.

Essas são algumas dicas e orientações sobre os contratos que permeiam a vida profissional dos Corretores de Imóveis.