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Breves Considerações Sobre os Contratos Imobiliários e Serviços de Corretagem

Diante do elevado aquecimento no mercado imobiliário, e que já se encontra em alta há algum tempo, com isso uma grande demanda de trabalho acaba por recair na responsabilidade dos corretores de imóveis, alguns contratos que são utilizados por estes profissionais merecem ressalvas.

Assim, como forma de contribuir com estes profissionais, que possuem enorme habilidade técnica e que sempre procuram nos operadores do direito, referência jurídica em suas negociações, mister se faz tecer algumas considerações sobre os contratos mais utilizados pelos Corretores de Imóveis.

1. Contrato de compra e venda

Um dos contratos mais conhecidos que existe trata-se do contrato de compra e venda imobiliário onde os interessados ajustam e negociam determinado bem, valor e forma de transmissão do objeto contratado. Assim, pela regra entabulada no contrato de compra e venda, o vendedor se obriga a entregar o bem e o comprador, ao pagamento integral, mediante condições, dentre elas a apresentação de certidões negativa de débitos, dentre outros.

Com a assinatura do contrato de compra e venda perfectibilizado, o comprador adquire a posse do imóvel, assumindo todas as obrigações tributárias, administrativas a partir daquela data responde por todos os atos que o vinculam o imóvel a ele, resalvado as obrigações que pertencem ao antigo proprietário até a data da imissão na posse.

Ainda, pode dispor em contrato clausulas de irrevogabilidade e irretratabilidade do contratado, de modo extensivo aos herdeiros e sucessores dos contratantes.

2. Contrato de aluguel

Os contratos nesta modalidade, via de regra, se dividem em duas formas, quais sejam, o de locação comercial, inclusive de temporada e o residencial. Estes contratos, são regidos pela Lei nº 8.245/1991, Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, podendo ser exigidos garantias locatícias, dentre eles caução, fiança, seguro fiança, dentre outros. Possuem prazo de locação, valor ajustado, previsão de recisão – aviso prévio -, forma de rescisão, reajuste, direito de preferência na compra, dentre outras condicionantes, podendo ou não sublocar tal bem no todo ou em parte, desde que estipulado em contrato.

3. Contrato de levar oferta

A prestação de serviços para levar oferta de valor específico com o fim de comprar um imóvel pode ser determinada em um contrato simples, contendo dados do corretor, dados da imobiliária, se for o caso, bem como o valor discriminado, características do imóvel, dentre outras.

No contrato de levar oferta, deverá conter ainda o prazo de validade da proposta que poderá ser em dias ou meses, conforme o combinado, usualmente indicada em dias, bem como outras informações não obrigatórias, mas necessárias, tais como indicação de sinal em caso de aceite da oferta.

4. Contrato de procura por imóvel

Embora pouco divulgado, este tipo de contato consiste em um instrumento de prestação de serviços, com o intuito de que o corretor procure imóveis com as características determinadas pelo cliente. É usual que nele também venham indicadas as condições de aquisição do imóvel, como limites de preços, prazos, localização, entre outras sinalizações.

5. Contrato de corretagem imobiliária

Contrato imprescindível para que o Corretor possa exercer suas atividades com segurança tanto do ponto de vista de negociação, quanto da formalização do percentual da comissão entabulada em caso de venda, contendo clausulas obrigacionais de ambas as partes, dentre elas a aproximação efetiva para a realização do negócio, com a confecção do contrato de compra e venda, e em contrapartida, o pagamento da comissão acordada.  

Atenção! A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o contrato de corretagem não atinge o resultado útil, se não há provas concretas de que houve a negociação. Isto porque, neste momento,  inexistem direitos e deveres para quem quer que seja. Portanto, se a desistência ocorre neste momento (pré-contratual), não há que se falar em pagamento de qualquer comissão de corretagem, afinal de contas, o bem não foi vendido e nem comprado.

Assim, estando o corretor a prestar serviços de intermediação, equipara-se a fornecedor, para os efeitos do Código de Defesa do Consumidor, e não basta a aproximação das partes e a concordância de comprador e vendedor; é necessário ainda que o negócio não se torne inviável por óbice que o corretor deveria, por força de sua profissão, já conhecer e comunicar ao vendedor e ao comprador.

Essas são algumas dicas e orientações sobre os contratos que permeiam a vida profissional dos Corretores de Imóveis.